Направление уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке

Услуга «Направление уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке»

1

Объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).
Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» как правило применяются  в одном значении.

Двухквартирный (блокированный) жилой дом не попадает под данное определение, в связи с чем НЕ является объектом индивидуального жилищного строительства. Уведомительный порядок не применяется в отношении двухквартирных (блокированных) домов, для строительства (реконструкции) потребуется выдача разрешения на строительство.

Садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (статья 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ).
Садовый дом не является жилым домом, государственная регистрация по месту постоянного проживания в садовом доме не осуществляется.

Вместе с тем садовый земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (статья 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ).

Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (статья 23.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ).

2

Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (пункт 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Реконструкция объектов капитального строительства  - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

В случае строительства жилого (садового) дома на месте старого возможны варианты:

1) Снос старого дома перед началом строительства нового. 

В этом случае потребуется направление в орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок, уведомления о планируемом сносе и о завершении сноса объекта капитального строительства, а также его снятие с кадастрового учета и прекращение прав на объект капитального строительства.

2) Использование конструктивных элементов старого дома (например, фундамента).

В этом случае при направлении уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома выбирается цель подачи – реконструкция.

3

К хозяйственным (вспомогательным) постройкам относятся сараи, бани, теплицы, уличные туалеты и душевые, а также иные сооружения, располагающиеся на участке, но не являющиеся жилыми и садовыми домами. Другими словами, это строения, которые имеют связь с основным зданием и выполняют вспомогательную или обслуживающую функцию.

Законодательством не предусмотрено получение каких-либо разрешений или согласований при строительстве хозяйственных построек. Также не требуется получение разрешения при строительстве, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Тем не менее строительство и реконструкция таких объектов должны осуществляться с соблюдением требований градостроительных регламентов, утвержденных в составе правил землепользования и застройки соответствующей территории, а также с соблюдением санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной и иной безопасности.

Отметим, что не все вспомогательные постройки являются «недвижимостью», то есть объектами, в отношении которых осуществляется кадастровый учет и на которые регистрируются права.

4

Планируемые параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома должны соответствовать предельным значениям параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве.

К параметрам объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома относятся:

1) количество надземных этажей – это число всех надземных этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Количество надземных этажей объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома должно быть не более трёх.

2) высота здания – это вертикальный размер, который измеряется от проектной отметки земли до верхней отметки самого высокого конструктивного элемента здания (парапет кровли, карниз, конек кровли, верх фронтона, купол, шпиль, башня). Высота объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома должна быть не более двадцати метров.

3) площадь застройки - это площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки. Процент застройки не должен превышать максимального значения, установленного правилами землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой планируется осуществлять строительство или реконструкцию. Максимальный процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Кроме соответствия перечисленных параметров, объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не должен быть предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

5

6

В соответствии с ч.3 ст.67.1 Водного кодекса Российской Федерации в границах зон затопления, подтопления запрещается строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод. В соответствии с ч.4 ст.67.1 Водного кодекса Российской Федерации инженерная защита территорий и объектов от негативного воздействия вод осуществляется правообладателями земельных участков, в отношении которых осуществляется такая защита. В соответствии с ч.5 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектные решения, необходимые и достаточные для устранения негативного воздействия вод, могут быть разработаны лицами, которые являются членами саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования.

Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке в границах зон затопления, подтопления направляется застройщику только при условии выполнения мероприятий по инженерной защите территорий и объектов от негативного воздействия вод.

7

Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции необходимо направить до начала строительства. Начинать строительство можно после получения от органа местного самоуправления уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Согласно статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ, уведомление о соответствии планируемого строительства или реконструкции действует в течение 10 лет с даты выдачи. 

В пределах этого срока можно осуществлять строительство или реконструкцию. Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, при этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.  

Если объект не построен по прошествии 10 лет, потребуется снова направить уведомление о планируемом строительстве или реконструкции.